Oporezivanje prometa nekretninama

 

Nekretnine izvan sustava PDV-a


 

Zakon o porezu na promet nekretnina¹ NN 115/16 i NN 106/18 definira predmet oporezivanja, poreznog obveznika, poreznu osnovicu i poreznu stopu te ostale odredbe važne za promet nekretninama u Republici Hrvatskoj.

Predmet oporezivanja je stjecanje nekretnina na koje se NE plaća porez na dodanu vrijednost. Nekretninama se smatraju zemljišta i građevine.

Porezni obveznik je stjecatelj nekretnine.

Porezna osnovica je tržišna vrijednost nekretnine u trenutku nastanka porezne obveze.

Porezna stopa je 3%.

Važnija oslobođenja od plaćanja poreza na promet nekretnina:

  1. Unos nekretnina u kapital trgovačkog društva;
  2. Stjecanje nekretnina u postupku spajanja ili pripajanja trgovačkih društava;
  3. Nasljeđivanje, darovanje i drugo stjecanje nekretnina bez naknade između bračnih drugova, pretaka i potomaka u uspravnoj liniji te posvojenika i posvojitelja koji su u tom odnosu s darovateljem.

Porez na promet nekretnina Poreznoj upravi obvezan je prijaviti javni bilježnik u roku od 30 dana od dana ovjere potpisa na ispravama o prodaji.

 

Nekretnine u sustavu PDV-a


 

Zakon o PDV-u² NN 73-13 – 138-20 definira predmet oporezivanja, poreznog obveznika, poreznu osnovicu, poreznu stopu i ostale odredbe bitne za oporezivanje PDV-om.

Predmet oporezivanja je između ostalog, isporuka dobara u tuzemstvu koju obavi porezni obveznik koji djeluje kao takav.

Porezni obveznik je svaka osoba koja samostalno obavlja bilo koju gospodarsku djelatnost bez obzira na svrhu i rezultat te djelatnosti.

Porezna osnovica je naknada koju čini sve ono što je isporučitelj primio ili treba primiti od kupca ili neke druge osobe za tu isporuku.

Opća porezna stopa je 25%.

No, u članku 40. stavku 1. točkama j) i k) propisana su određena oslobođenja koja se odnose na promet nekretninama.

Tako točka j) definira kako je isporuka građevina ili njihovih dijelova i zemljišta na kojem se one nalaze oslobođena od plaćanja PDV-a ali samo ako je od trenutka njihova prvog nastanjenja do sljedeće isporuke proteklo više od 2 godine. Dakle isporuka nekretnina ili njihovih dijelova te zemljišta na kojem se nalaze oporeziva je PDV-om ukoliko se prodaju prije prvog nastanjenja ili se pak prodaju u roku kraćem od 2 godine od prvog nastanjenja.

U istom članku 40., stavku 1. točci k) stoji kako je isporuka zemljišta, osim građevinskog zemljišta, oslobođena PDV-a. Građevinskim zemljištem smatra se zemljište za koje je izdan akt kojim se odobrava građenje (građevinska dozvola, lokacijska dozvola i sl.).

Osim toga, za oporezivanje nekretnina relevantan je i članak 40., stavak 4. Zakona o PDV-u koji daje pravo izbora na oporezivanje. Porezni obveznik ima pravo izbora za oporezivanje isporuka navedenih u stavku 1. točkama j) i k) pod uvjetom da je kupac porezni obveznik koji ima pravo na odbitak pretporeza u cijelosti po osnovi isporuke na koju se pravo izbora za oporezivanje želi primijeniti. Prednost opcije prijenosa porezne obveze je u tome da isporučitelj nekretnine ne mora raditi ispravak pretporeza u roku od 10 godina, a druga je prednost da kupac nekretnine evidentira obvezu i pretporez u obrascu PDV, te nema fizičkog odljeva novca kao kod plaćanja poreza na promet nekretnina od 3%.

Isporuka građevinskog zemljišta i nedovršenih građevina uvijek je oporeziva PDV-om neovisno o tome tko je kupac, građanin ili porezni obveznik. 

 

Ispravak pretporeza


Ispravak pretporeza je obvezan za gospodarska dobra ako se u roku od 5 godina, odnosno 10 godina za nekretnine, promjene uvjeti koji su u toj godini bili mjerodavni za odbitak pretporeza.

Gospodarskim dobrima smatraju se ona dobra i usluge koja prema računovodstvenim propisima spadaju u dugotrajnu imovinu.

Ispravak odbitka pretporeza za isporuke gospodarskih dobara provodi se odjednom za cijelo preostalo razdoblje ispravka.

Obveza ispravka pretporeza za gospodarska dobra za koja je korišten pretporez, osim u slučaju prodaje istih, postoji i prilikom nastupa jedne od sljedećih okolnosti:

  • prenamjene gospodarskog dobra (npr. nekretnina se počinje iznajmljivati za stambene svrhe što je oslobođeno PDV-a)
  • izlaska iz sustava PDV-a
  • ulaska u sustav PDV-a
  • promjene postotka za priznavanje pretporeza

 

¹ Dostupno na poveznici: https://www.porezna-uprava.hr/hr_propisi/_layouts/15/in2.vuk2019.sp.propisi.intranet/propisi.aspx#id=pro1627

² Dostupno na poveznici: https://www.porezna-uprava.hr/hr_propisi/_layouts/15/in2.vuk2019.sp.propisi.intranet/propisi.aspx#id=pro1467

 

Komentari su onemogućeni